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摩天住宅:“有高度”的生活

豪华房产不断创下新的高度。

房地产开发商们在摩天住宅楼上押下重 注,新建住宅的高度不断打破纪录──当 然,相应的售价也是 断创造新高。这些 新建的最高住宅最高达90余层,改变了纽 约、伦敦和达拉斯的天际线,一套顶层公 寓要价可高达一亿美元以上。

目前纽约的最高住宅楼是位于金融区云杉 街(Spruce Street)八号的 约盖瑞大厦 (New York by Gehry)。这座租赁公寓楼 高达870英尺(约265米),有76层,由 法兰 盖瑞(Frank Gehry)设计,其首批 住户已于去年入住。不过,一座比它还要高的带公寓的高楼即将 现,它就是正在施工的 位于纽约中城的One57大厦。这座公寓楼还配有一家酒店,楼高将达90层,正 超过 1,000英尺(约305米)。

“从这里可以看到纽约的所有标志性建 筑,”One57的销售总监丹•塔布(Dan Tubb)一 面说一面看着 块犹如一面 般大小的屏幕,屏 幕上同步显示着该楼的高层景观,好似坐直升 机欣赏风景一般。 是,One57第一高楼的地 位恐怕很快也就不保,据知情人士透露,公园 大道(Park Avenue)和第5 大街的原德雷克酒 店(Drake Hotel)的地址上将新建一座配备综合 购物中心的高达近1,400英尺( 427米)的公 寓楼。

在以往,世界最高建筑中有许多都为办公楼, 比如帝国大厦(Empire State Building)和芝加 哥的威利斯大厦(Willis Tower)。当时人们都不 习惯住高楼,后来又有许多城 居民搬到了郊 区居住。美国高层建筑和城市住宅委员会 (Council on Tall Building and Urban Habitat) 主席蒂莫西•约翰逊(Timothy Johnson)称,摩 天住宅楼在10到15年前开始变得越来越 行。 随着中产和上层人士开始搬回城市核心地带, 开发商们也开始寻找方法将越来越稀有且成本 来越高的黄金地段房产的收益实现最大化。 在“9•11”恐怖袭击发生后,有些买家一想到要 住在一 耸在城市天际线的大楼内便打退堂 鼓,这种现象也因此暂时中断了一段时间。

然而,据评估机构Miller Samuel的总裁乔纳森•米勒(Jonathan Miller)称,在“9•11”恐怖袭击 发生后的六个月内,市场对高层住宅的需求便开始复苏,在接下来的建房热潮中,数十座 新高层公寓楼在全美各地的城市拔地而起。随后的经济衰退和信贷危机导致许多住宅楼空 置和建筑 程停工。最近,此类公寓,尤其是高端高层公寓的价格已经企稳,海外买家的 涌入也消化了许多城 的空置库存。

现在,高楼建造活动又重新开始启动,新建的摩天高楼越来越多,其中包括一些住 楼。 在2012年,预计全球最高的100座大楼中有41座为办公楼,这个数字在2000年为85座。在 此 造热潮中,由于新项目的资金依然比较紧,许多开发商都只专注于开发高端房产, 因为该领域的市 需求最强,利润率也最高。纽约地产大亨唐纳德•特朗普(Donald John Trump)指出,“纽约之类的 市的土地成本已经上涨到天文数字水平,把楼盖高变得非常有 利。”

即将在今年晚些时候揭幕的42层高楼──达拉 斯的博物馆大厦(Museum Tower)──将成为该 市第二 住宅楼,也是达拉斯20多年来新建的 最高楼。此外,在佛罗里达迈阿密以北的阳光 岛(Sunny Isles),保时捷设计大厦(Porsche Design Tower Miami)在2016年建成之时可能 将以57层的楼 为当地的最高住宅楼。(其 附近一项工程──阿卡林纳大厦(Mansions at Acqualina)──预定也 成同样的高度。)保 时捷设计大厦每套公寓的售价在400万至2000 万美元之间,其楼内的电梯会把 在车内的住 户送往邻近的车库或者起居室旁的玻璃 面汽车 展厅。在素来以低层褐砂石住宅和中高 公寓 楼知名的纽约布鲁克林区,两项新工程目前也在争夺该区最高楼的头衔,其中一座楼高 596 (约182米),另一座大约高出四英尺,这两座公寓楼均为高端住宅。

过去几年连破纪录的销售数 支撑了对炫耀性房产的需求正在增强的观点。在2月份,纽 约中央公园西路(Central Park West)的一套顶层公寓卖出了8800万美元的价格。One57大 厦89层及90层的复式顶层公寓最近也以9000万美元的 价卖给了一位不知名的买家,另外 一套位于78层和79层、被称为冬园(Winter Garden)的大户型公 也已被人签下,但交易金 额并未透露,其要价是1.15亿美元。今年夏初,迈阿密南海滩(South Beach)一套顶层公寓 也卖出了2500万美元,创下当地公寓价格的最高纪录。就在数周前,纽约盖 厦76层的 一套顶层公寓以每月60,000美元的租金挂牌出租。

众多新建的摩天住宅楼也在海外进行 销,其目的是为了吸引阔绰的海外买家。其中, One57大厦至少已有10套公寓被中国买家签下。曼 律师爱德华•默梅尔斯坦(Edward Mermelstein)称,对于海外买家而言,在纽约购买新建公寓楼的 子比获得合建公寓或共 管公寓管理委员会的许可要更容易,因为其涉及的匿名要求不一样。默梅尔 坦常常为在 美国置业的富裕的俄罗斯和东欧客户提供咨询服务。

今年早些时候完工的多伦多特朗普国际酒店大 厦(Trump International Hotel & Tower Toronto)成为了加拿大最高建筑。该大厦销售 总监霍华德•蒂卡(Howard Tikka)称,其60%左 右 家来自加拿大以外的国家。

争建高楼的现象在世界各地的城市都有发生。 在以色列特拉维夫,楼3 层、由建筑师理查 德•迈耶(Richard Meier)设计的“迈耶在罗斯柴 尔德”公寓(Meier-on Rothschild)即将揭幕,届 时它将成为该市最高的居民楼。旗下品牌包括 Crock-Pot和Sunbeam的 用消费品公司 Jarden Corp.的创始人兼首席执行长马丁•富兰克林(Martin Franklin)说,他决定 买一套该 楼30层的公寓,这一定程度上是因为他喜欢这栋楼的设计以及“高层建筑的景观非常重要”。该楼一套要价5000万美元的顶层公寓仍在市面出售。

伦敦最高建筑碎片大厦(The Shard)预计将于 今年晚些时候大体完工,其一套双层公寓的售 价估 达到5000万英镑(约合8000万美元 左右。)(该大厦拥有10套住宅,此外还有写 字楼和一家酒店 )据高层建筑和城市住宅委 员会的数据,迪拜公主塔(Princess Tower)最 近成为了世界最高住 楼,其拥有763套公 寓,楼层有107层,高度为1,358英尺(约414 米)。

住在1,000英尺(约305米)高的地方确实也有 其缺陷。在40或50层以上的楼层,由于风太大,室 台基本上就不可能有了。尽管大多 数新建大楼安有主体为玻璃的 面以便于观景,但是顶部一些楼 窗户只能敞开一部分。 专业人士称,虽然楼层每高一层要价就更高,但是超过一定的高度以后,更 楼层所能看 到的景色只是略微有改观,这要取决于周围的建筑有多高。曾与多家摩天高楼开发商合作 的纽约住宅开发顾问及销售商南希•派克斯(Nancy Packes)称,“大家是花钱买地位以及住 在更高 的特权,住在楼房的高层与心理因素有关,尽管景观并没有实质性的改变。”

迈克尔•伯曼(Michael Berman)是芝加哥一家汽车专营店的老板,他在2009年从郊区搬到了 芝加哥92层高的特朗普国际酒店大厦(Trump International Hotel and Tower)57层的一套四 居室共管 寓。虽然他是该座大厦的首批买家之一,但是他并无意住在该楼的顶层。他说 他和妻子在30年前曾在另一座高层公寓住过,在阴天常常看不到风景。

伯曼注意到,住在美国最高住宅楼之一的特朗普大厦也有一个缺点,那就是开窗的话会有 疾风吹入 而且在风势最大的一些日子,通常都超快的电梯也会有些慢下来。不过,他说 其他的事情弥补这个 点绰绰有余了,比如说该大厦楼下的五星级餐厅和供自由选择的酒 店女仆服务。

纽约房地产经纪人托马斯•格斯(Thomas Guss)手头有一套19层楼高的楼盘Centurion的顶 层公寓 出售,售价为3900万美元。格斯称,他常常会提醒买家楼房越高,顶部自然会 晃动得越厉害。 说,“在体验过了第一次风暴之前,想到这一点的人并不多。”格斯在金融 区某住宅楼有一套位于45 出租公寓,他说在那儿可以看到自由女神像(Statue of Liberty),但是在雷暴天气浴缸里的水会 动,很多人对此会感觉很不爽。

巴特•沙利文(Bart Sullivan)是建筑结构工程公司WSP Cantor Seinuk的高级副总裁,该公司 为世界贸易中心一号大楼(One World Trade Center)等建筑设计过结构。沙利文称,建一 座摩天住宅 比建一座摩天写字楼通常要更难,这一定程度上是因为住宅楼的内支柱和其 他核心的结构部件要 少。此外,对于楼内住户的舒适度,住宅楼的规定也更加严格。例 如,一座八九十层高的大楼在平 里的晃动幅度可达几英寸,在大风暴期间的晃动幅度则 会超过一英尺。为了缓解晃动感,高层建筑 顶部有时会加上阻尼器。阻尼器一般由钢材 或水箱制成,它实质上就是一个安置在朝风向的相反方 晃动的摆件上的庞然大物。

摩天高楼变得越来越窄的趋势也加大了建楼的 难度。纽约的公园大道432号大厦(432 Park Avenue 在2016年竣工之时有望成为该市最高 的居民楼,或许也会成为“最细”的大楼,其长 宽比会要求更 精 细的减震技术。为了确保不 用突然进行工后建设,有时候高层建筑及其周 围建筑的模型会被放入 精确、用以模仿现 实生活状况的风洞中进行测试。某些情况下, 施工方和工程师还会考虑到行人 适感,以 保证在90层高楼下行走的行人在刮风天气中不 会被风吹得倒着走。

在即将揭幕的高层住宅楼中,有许多还配备了备用发电机以使电梯在停电时继续运行。同 时,电梯也得到了改进。在One57大厦,乘坐电梯从大堂到90层大约只需30秒。

开发商还贡献出了不是一般大的区域用作公共 娱乐区。例如,底下25层为柏悦酒店(Park Hyatt) One57大厦计划要建三层娱乐设施, 包括一个只向本楼住户开放的配有健身中心的 活动场所以及一 带24英尺长水族缸的图书 室。纽约盖瑞大厦设立了一个针对青少年的庞 大的休息室、高尔夫球模 器、带阳光甲板的 泳池和一个由法兰•盖瑞设计的放映室。佛罗 里达阳光岛新建的另一座高层住宅 阿卡林纳 大厦将配备土耳其浴SPA房和早餐吧,泳池旁 还有随时准备为你去取果汁和鸡尾酒的服务员。

这些公寓本身非常之大,其中一些公寓的面积堪比独栋住宅。阿卡林纳大厦就有面积从 4,600 15,000多平方英尺(约430至1390平方米)不等的公寓出售,起价为590万美元。 附近的保时捷设计大厦有两套面积达15,000平方英尺(约1390平方米)的顶层公寓出售, 每套都配备了室内泳池,宽敞的平台上还有室外厨房。

如今,我们依然难以预见建高楼的种种后果。达拉斯博物馆大厦最近就遭到了指责,起因 是其隔壁 纳希尔雕塑中心(Nasher Sculpture Center)投诉其玻璃 面投射的光线过于刺 眼,足以毁掉该楼 部分艺术品和植物。博物馆大厦的联合开发商格雷格•格林(Greg Greene)说,“毫无疑问,我们对 的这个问题感到遗憾。”最终,当地一位市政事务领袖 投稿打印转发10 被请来在双方之间进行调停 想出一个解决方案。博物馆大厦方面的开发商称,他们想出 的一个解决方案是他们出钱来重新调整 希尔雕塑中心楼顶那200,000个对着他们的大楼 吸收阳光的锥形体。另一方面,纳希尔雕塑中心的 发言人则在声明中称,“我们认为博 物馆大厦采用天窗系统或是外遮阳方法是最可行的。”

归根结底,景观依然是高层建筑的一大卖点。肯尼思•艾伦(Kenneth Allen)住在芝加哥特朗 普大厦70层以上的楼层。在孩子们离家读大学之后,他和妻子从郊区搬到了特朗普大厦居 住,以便距离剧院、芝加哥交响乐团(Chicago Symphony)和顶级餐厅更近些。

他说,“我可以看到密歇根、印第安纳和威斯康星。”在暴风雨天气,他会观赏风暴在密歇 根湖(Lake Michigan)上空盘旋的场景。艾伦说,“它就像国家地理(National Geographic)(中的景观)。”

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